_{17.10.2025 • Lesezeit: 9–12 Min Autor: stud. iur. Niels-Christopher Petersen; Jurastudent, Bundestagsmitarbeiter & E-Commerce-Experte schreibt über Online-Recht, Digitalisierung & Verbraucherschutz}

Sie haben ein Mieterhöhungsverlangen erhalten? Hier erfahren Sie, wann Sie die Zustimmung verweigern können, welche Fristen gelten, wie Sie formwirksam reagieren und welche Grenzen (Kappungsgrenze, Mietspiegel, Modernisierung) Vermieter beachten müssen – inklusive Musterbrief.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

• Frist: Auf ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) müssen Mieter bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang reagieren. Wirksam wird eine zulässige Erhöhung frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats.
• Sperr- & Wartezeit: Erhöhung darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt werden; am Wirksamkeitstag muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren max. +20 % (teils +15 % per Landesverordnung) – aber nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Form & Begründung: Die Erklärung muss in Textform (z. B. Brief, E‑Mail) erfolgen und korrekt begründet sein (z. B. Mietspiegel/3 Vergleichswohnungen/Gutachten).
• Modernisierung: Max. 8 % der umlagefähigen Kosten/Jahr; zusätzl. Deckel: +3 €/m² (oder +2 €/m² bei Ausgangsmiete < 7 €/m²) in 6 Jahren. Heizungswechsel: weitere Grenze +0,50 €/m² in 6 Jahren.
• Sonderkündigung: Außerordentliche Kündigung bis Ende des zweiten Monats nach Zugang möglich; dann greift die Erhöhung nicht.
• Spezialfälle: Bei Staffelmiete sind Erhöhungen nach §§ 558–559b BGB ausgeschlossen; bei Indexmiete ist § 558 BGB ausgeschlossen (Modernisierung nur eng begrenzt).

Inhaltsverzeichnis

1. Ihre Rechte bei Mieterhöhungen
2. Mieterhöhung prüfen: Form, Begründung, Grenzen
3. Fristen & Ablauf: So reagieren Sie richtig
4. Modernisierung & Heizungswechsel
5. Spezialfälle: Staffel- & Indexmiete
6. How‑To: In 5 Schritten wirksam ablehnen
7. Musterschreiben: Zustimmung verweigern
8. FAQ

Ihre Rechte bei Mieterhöhungen

Vermieter dürfen die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete am Wirksamkeitstag seit 15 Monaten unverändert ist (Zustimmungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung). Die Miete darf in 3 Jahren – abgesehen von Modernisierung/Betriebskosten – höchstens um 20 % steigen (in manchen Gebieten 15 %).

Sie müssen einer Erhöhung nicht „widersprechen“ – rechtstechnisch genügt es, die Zustimmung zu verweigern. Sinnvoll ist dennoch ein begründetes Antwortschreiben, um Fehler zu dokumentieren und Position zu beziehen.

Sonderkündigung: Bei geltend gemachter Erhöhung (nach § 558/§ 559 BGB) können Sie bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – dann tritt die Erhöhung nicht ein.

Mieterhöhung prüfen: Form, Begründung, Grenzen

1) Form & Begründung (§ 558a BGB)

• Textform genügt (Brief, E‑Mail, PDF) – eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.
• Begründung erforderlich: Bezug auf (qualifizierten) Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei konkrete Vergleichswohnungen.
• Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen dessen für Ihre Wohnung maßgeblichen Angaben immer mitgeteilt werden – auch wenn der Vermieter ein anderes Begründungsmittel wählt.

2) Kappungsgrenze & ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 BGB)

• In 3 Jahren max. +20 % (teils +15 % per Landesverordnung): prüfen Sie, welche abgesenkte Kappungsgrenze in Ihrer Kommune gilt.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt stets Obergrenze – auch wenn die Kappungsgrenze noch „Luft“ ließe.

3) Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung. Für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis nach § 558 BGB ist sie nicht anwendbar.

Fristen & Ablauf: So reagieren Sie richtig

1. Zustimmungsfrist: Bis Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang zustimmen oder begründet ablehnen (Zustimmung verweigern).
2. Wirksamkeit: Bei wirksamer Erhöhung schulden Sie die neue Miete ab Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang (nur, wenn Sie zustimmen oder später rechtskräftig verurteilt werden).
3. Klagefenster Vermieter: Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Beispiel Fristberechnung: Zugang 10.02. → Zustimmungsfrist bis 30.04.; Wirksamkeit (bei Zustimmung) ab 01.05.

Modernisierung & Heizungswechsel: Was wirklich umlagefähig ist

Nach Modernisierung kann der Vermieter jährlich 8 % der für die Wohnung aufgewendeten, umlagefähigen Kosten umlegen. Kosten für reine Instandhaltung sind herauszurechnen (ggf. zu schätzen). Zusätzlich gilt ein Deckel in 6 Jahren:

• +3,00 €/m² insgesamt (6‑Jahres-Zeitraum);
• +2,00 €/m², wenn die Ausgangsmiete < 7,00 €/m² lag.

Heizungswechsel: Bei Einbau/Aufstellung einer neuen Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe) gilt zusätzlich ein Maximalzuschlag von +0,50 €/m² in 6 Jahren. Für Wärmepumpen ist die volle Umlage oft nur zulässig, wenn bestimmte Effizienzvorgaben (JAZ > 2,5) nachgewiesen werden; sonst dürfen nur 50 % der Kosten zugrunde gelegt werden.

Rechenbeispiel (Modernisierung):
Umlagefähige Kosten: 12.000 € → 8 % = 960 €/Jahr = 80 €/Monat.
Wohnung: 70 m² → 6‑Jahres‑Deckel: 70 m² × 3,00 € = 210 €/Monat. Ergebnis: 80 € sind zulässig (unterhalb des Deckels).

Wichtig: Bei unzureichender Ankündigung oder Überschreiten der angekündigten Erhöhung (> 10 %) verschiebt sich die Wirksamkeit um weitere 6 Monate.

Mehr dazu: Mieterhöhung nach Modernisierung

Spezialfälle: Staffelmiete & Indexmiete

Staffelmiete (§ 557a BGB)

• Erhöhungen nach §§ 558–559b BGB sind während der Laufzeit ausgeschlossen.
• Jede Staffel muss min. 12 Monate unverändert bleiben; Mietpreisbremse ist auf jede Staffel anzuwenden.

Indexmiete (§ 557b BGB)

• Erhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen.
• Modernisierung nach § 559/§ 559e BGB nur unter engen Voraussetzungen (z. B. wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat; Ausnahmen bei Heizungsmodernisierung).

Mehr dazu: Staffelmiete • Indexmiete

How‑To: In 5 Schritten wirksam ablehnen

1. Zugang notieren: Datum/Uhrzeit des Eingangs festhalten (Umschlag aufbewahren).
2. Form & Begründung prüfen: Mietspiegel-/Vergleichsangaben vollständig? Kappungsgrenze und 15‑Monats‑Wartezeit eingehalten?
3. Berechnung nachvollziehen: Wohnwertmerkmale im Mietspiegel checken; Flächenangaben/Index/Modernisierungskosten verifizieren.
4. Fristtermin setzen: Eigene Antwort bis spätestens Ende des 2. Monats versenden (Einwurf-Einschreiben oder E‑Mail mit Lesebestätigung).
5. Antwort senden: Zustimmung verweigern & Einwendungen begründen; Sonderkündigung erwägen.

Musterschreiben: Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern

Sie können das Schreiben per Brief oder E‑Mail versenden (Textform genügt). Passen Sie die Punkte an Ihre Situation an.

Absender: [Name], [Straße, Nr.], [PLZ Ort], [E-Mail]
An: [Vermieter/Verwaltung], [Adresse], [E-Mail]
Betreff: Ihr Mieterhöhungsverlangen vom [Datum] für [Adresse, Whg.-Nr.]

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],

Ihr Mieterhöhungsverlangen ist mir am [Zugang: Datum] zugegangen. Hiermit verweigere ich die Zustimmung.

Begründung (Auswahl – bitte anpassen):
1) Form/Begründung unzureichend: Es fehlen erforderliche Angaben aus dem (qualifizierten) Mietspiegel für meine Wohnungsklasse bzw. die Einstufung ist nicht nachvollziehbar.
2) Ortsübliche Vergleichsmiete: Die verlangte Nettokaltmiete überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete. 
3) Kappungsgrenze: Innerhalb der letzten 3 Jahre würde die Miete um mehr als [15/20] % steigen.
4) Sperr-/Wartezeit: Die letzte Erhöhung datiert vom [Datum]; das Verlangen ist daher verfrüht.
5) Modernisierung: Die angesetzten Kosten sind teilweise Erhaltungsaufwand; die Umlage ist zu kürzen. Zudem greift der 6‑Jahres‑Deckel ([3,00/2,00] €/m²). Beim Heizungswechsel gilt zusätzlich 0,50 €/m² in 6 Jahren; ggf. fehlt der Effizienznachweis.

Bitte übermitteln Sie innerhalb von 14 Tagen ein ordnungsgemäß begründetes Verlangen bzw. teilen Sie mit, dass Sie an der Erhöhung nicht festhalten.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]
    

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FAQ: Häufige Fragen zur Ablehnung einer Mieterhöhung

Wie lange habe ich Zeit, um zu reagieren?

Bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Die erhöhte Miete ist – bei wirksamer Erhöhung – frühestens ab Beginn des dritten Monats zu zahlen. Reicht eine E‑Mail als Antwort?

Ja. Für das Mieterhöhungsverlangen und Ihre Antwort genügt Textform (z. B. E‑Mail). Aus Beweisgründen empfehlen wir Einwurf‑Einschreiben oder E‑Mail mit Sende-/Lesebestätigung. Gilt die Mietpreisbremse bei einer Erhöhung im laufenden Mietverhältnis?

Nein, die Mietpreisbremse betrifft primär die Miethöhe bei Mietbeginn. Erhöhungen nach § 558 BGB richten sich nach Mietspiegel/Kappungsgrenze. Was ist, wenn mein Vermieter wegen Modernisierung erhöht?

Max. 8 % der umlagefähigen Kosten/Jahr, gedeckelt auf +3,00 €/m² (bzw. +2,00 €/m² bei Ausgangsmiete < 7,00 €/m²) in 6 Jahren. Beim Heizungswechsel außerdem +0,50 €/m² Deckel; bei Wärmepumpen ggf. nur 50 % der Kosten ohne Effizienznachweis. Was passiert, wenn ich gar nicht reagiere?

Dann kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Zahlen müssen Sie erst, wenn Sie zustimmen oder rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt werden. Kann ich die Mieterhöhung durch Kündigung verhindern?

Ja. Nutzen Sie das Sonderkündigungsrecht: außerordentliche Kündigung bis Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats – dann greift die Erhöhung nicht.

Keine individuelle Rechtsberatung. Prüfen Sie stets Ihren Einzelfall (Mietvertrag, Mietspiegel, bisherige Erhöhungen, kommunale Verordnungen). Bei Unsicherheit empfehlen wir anwaltlichen Rat.