Wenn an einer Gewerbeimmobilie Umbaumaßnahmen geplant werden – sei es um neue Nutzungskonzepte zu realisieren, energetische Optimierungen durchzuführen oder die vorhandene Fläche umzustrukturieren –, stellt sich die Frage: Was darf eigentlich ohne Genehmigung erfolgen und was nicht?
Die Antwort darauf hängt von mehreren Faktoren ab. Der folgende Beitrag liefert daher einen Überblick über die rechtlich relevanten Aspekte, die Eigentümer, Mieter und Investoren unbedingt kennen sollten.
Genehmigungspflicht: Wann die Baubehörde zustimmen muss
Grundsätzlich sind bauliche Veränderungen an Gewerbeimmobilien dann genehmigungspflichtig, wenn sie im Sinne des jeweiligen Landesbaurechts als bauliche Anlage im Außen- oder Innenbereich gelten und tragende Strukturen, Nutzungseinheiten oder Brandschutz betreffen.
Relevant ist dabei nicht nur der sichtbare Umbau, sondern auch, ob sich die Nutzung der Fläche ändert – etwa von einem Lager zu einem Verkaufsraum. Laut Musterbauordnung, die in nahezu allen Bundesländern in landeseigener Form gilt, müssen folgende Vorhaben in den meisten Fällen genehmigt werden:
- Änderungen an den tragenden Wänden oder Geschossdecken
- Eingriffe in die Gebäudehülle, beispielsweise durch Dachöffnungen und Fassadenumbauten
- Nutzungsänderungen, etwa vom Büro zur Gastronomie
- Einbau oder Veränderung von Brand- und Schallschutzsystemen
- Neue technische Anlagen, sofern sie bauordnungsrechtlich relevant sind, wie eine Lüftung oder ein Rauchabzug
Diese Eingriffe müssen der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde angezeigt oder im Rahmen eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beantragt werden. Abhängig ist der genaue Weg vom jeweiligen Bundesland.
Gewerbliche Nutzung und Besonderheiten des öffentlichen Baurechts
Gewerbeimmobilien unterliegen spezifischen Anforderungen, die über das klassische Baurecht hinausgehen. So greifen etwa Regelungen aus dem Gewerberecht, dem Immissionsschutz − beispielsweise bei Werkstätten oder Gastronomiebetrieben −, sowie dem Arbeitsschutz, sofern Arbeitnehmer im Objekt beschäftigt sind.
Insbesondere bei Umbauten, die zu einer intensiveren Nutzung oder zu Veränderungen der Verkehrsfrequenz führen, ist gegebenenfalls eine Beteiligung anderer Behörden nötig, etwa des Gesundheitsamts (bei Lebensmitteln), der Feuerwehr (hinsichtlich des Brandschutzkonzeptes) oder des Umweltamts (bei Abluft- oder Abwasseranlagen).
Wann ist keine Genehmigung erforderlich?
Nicht alle baulichen Maßnahmen sind automatisch genehmigungspflichtig. Instandhaltungen − also Maßnahmen, die dem Erhalt des ursprünglichen Zustands dienen − wie zum Beispiel der Austausch beschädigter Fenster, die Sanierung von Bodenbelägen, oder auch Malerarbeiten, sind in der Regel genehmigungsfrei. Dies gilt zumindest, sofern sie keine bauliche Substanz oder Nutzung betreffen.
Auch bestimmte energetische Sanierungen sind genehmigungsfrei, wie die Dämmung von Innenwänden oder der Austausch von Heizungsanlagen, sofern sie nicht mit strukturellen Änderungen einhergehen. Dennoch: Auch genehmigungsfreie Vorhaben können anzeigepflichtig sein – etwa nach § 61 BauO NRW im vereinfachten Verfahren.
Ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung ist daher unerlässlich. Für bundesweit geltende Standards kann zusätzlich das Gebäudeenergiegesetz relevant sein, zum Beispiel bei der Modernisierung der Gebäudehülle von Gewerbeimmobilien in Heidelberg.
Rechtssicher umbauen mit klarer Orientierung
Diejenigen, die in Gewerbeimmobilien investieren oder diese zumindest nutzen, sollten sich über die Unterschiede zwischen genehmigungsfreien und genehmigungspflichtigen Maßnahmen umfassend informieren. Entscheidend ist in diesem Kontext unter anderem, welche Bereiche betroffen sind, ob die Nutzung verändert wird und wie tiefgreifend die Eingriffe in Bausubstanz oder Technik sind.
Ein frühzeitiger Kontakt mit der zuständigen Baubehörde, eine sorgfältige Prüfung der geltenden Vorschriften und gegebenenfalls auch die Einschaltung eines Fachplaners oder Architekten sorgen dafür, dass aus dem geplanten Umbau kein rechtliches Risiko wird − sondern eine gesicherte Aufwertung der Immobilie.